香港现行的土地注册制度为契约注册制度，受《土地注册条例》（第128章）规管。这种制度规管已注册文书的优先次序，但不提供物业业权的保证。即是说，即使物业在土地注册处（即俗语的田土厅）进行了注册，也不代表物业拥有人拥有无瑕疵的业权。因此，双方律师在物业买卖过程中，仍需查阅历史楼契，以确认物业的业权是否良好。这通常是一个耗时且复杂的过程，尤其是对于年代久远或多次转手的物业。

为了解决这些问题，香港政府早于2004年已通过《土地业权条例》，目标是推行业权注册制度，以改善目前的土地注册情况。然而，由于各种原因，新制度至今未能全面实施。近日，政府计划以“新土地先行”的方式，首先针对新批出的土地进行业权注册，为未来的全面实施做好准备。

契约注册制度 vs 业权注册制度

正如上文所述，在现有的注册制度下，物业的注册文书仅具备记录和查阅的功能，并无法律效力，无法确保物业拥有良好的业权。因此，物业买卖时，买方律师必须进行详细的“问契”和“答契”，以确认交易的合法性和业权的完整性。

相比之下，业权注册制度更加简单透明。当物业的业主完成业权注册后，即可视为拥有无瑕疵的业权，无需在每次交易中反复查阅历史楼契，这样能大大缩短交易时间，降低交易风险。此制度已在英国、新加坡和澳洲等普通法司法管辖区成功实施，为买卖双方提供了更多的法律保障。

新土地先行的措施

根据政府的计划，新制度将首先应用于“新土地”，即政府新批出的土地。预计每年有约5000个土地登记册会涉及新制下的电子注册程序，政府亦计划推出线上平台，允许业界以电子方式进行注册申请，以提高效率和准确性。此平台将使用“智方便”作为身份认证和数字签名的工具，以便买卖双方和律师进行土地登记操作。

业权注册制度的优势

推行业权注册制度有助于提高楼宇买卖的效率和透明度，确保交易双方的利益得到保障。在新制度下，物业的最终业权人将被明确记录于田土厅名册中，一旦业主发现业权有瑕疵，可以通过政府设立的弥偿基金获得赔偿。这样的安排不仅能减少交易纠纷，还能提高交易的确定性。

对买家的建议

楼宇买卖是人生中一项重大投资，涉及的金额通常非常庞大。因此，我们建议买家在交易中务必选择经验丰富且具备专业知识的律师代表自己。律师不仅能协助审核和谈判契约，还会在查契过程中确保物业业权的良好性，为您未来的财产安全提供保障。

如有任何与土地业权注册相关的问题，欢迎联系我们的专业律师团队。我们会根据您的需求，为您提供最专业和可靠的法律意见，确保您的权益得到充分的保障。

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