香港現行的土地註冊制度為契約註冊制度，受《土地註冊條例》（第128章）規管。這種制度規管已註冊文書的優先次序，但不提供物業業權的保證。即是說，即使物業在土地註冊處（即俗語的田土廳）進行了註冊，也不代表物業擁有人擁有無瑕疵的業權。因此，雙方律師在物業買賣過程中，仍需查閱歷史樓契，以確認物業的業權是否良好。這通常是一個耗時且複雜的過程，尤其是對於年代久遠或多次轉手的物業。
為了解決這些問題，香港政府早於2004年已通過《土地業權條例》，目標是推行業權註冊制度，以改善目前的土地註冊情況。然而，由於各種原因，新制度至今未能全面實施。近日，政府計劃以“新土地先行”的方式，首先針對新批出的土地進行業權註冊，為未來的全面實施做好準備。
正如上文所述，在現有的註冊制度下，物業的註冊文書僅具備記錄和查閱的功能，並無法律效力，無法確保物業擁有良好的業權。因此，物業買賣時，買方律師必須進行詳細的“問契”和“答契”，以確認交易的合法性和業權的完整性。
相比之下，業權註冊制度更加簡單透明。當物業的業主完成業權註冊後，即可視為擁有無瑕疵的業權，無需在每次交易中反復查閱歷史樓契，這樣能大大縮短交易時間，降低交易風險。此制度已在英國、新加坡和澳洲等普通法司法管轄區成功實施，為買賣雙方提供了更多的法律保障。
根據政府的計劃，新制度將首先應用於“新土地”，即政府新批出的土地。預計每年有約5000個土地登記冊會涉及新制下的電子註冊程序，政府亦計劃推出線上平台，允許業界以電子方式進行註冊申請，以提高效率和準確性。此平台將使用“智方便”作為身份認證和數碼簽署的工具，以便買賣雙方和律師進行土地登記操作。
推行業權註冊制度有助於提高樓宇買賣的效率和透明度，確保交易雙方的利益得到保障。在新制度下，物業的最終業權人將被明確記錄於田土廳名冊中，一旦業主發現業權有瑕疵，可以通過政府設立的彌償基金獲得賠償。這樣的安排不僅能減少交易糾紛，還能提高交易的確定性。
樓宇買賣是人生中一項重大投資，涉及的金額通常非常龐大。因此，我們建議買家在交易中務必選擇經驗豐富且具備專業知識的律師代表自己。律師不僅能協助審核和談判買賣合約，還會在查契過程中確保物業業權的良好性，為您未來的財產安全提供保障。
如有任何與土地業權註冊相關的問題，歡迎聯繫我們的專業律師團隊。我們會根據您的需求，為您提供最專業和可靠的法律意見，確保您的權益得到充分的保障。
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